Powiedz czego szukasz?

mBank

Komu akcje, komu, bo idę do domu

Bartłomiej Grelewicz
03.08.2023

Polacy kochają nieruchomości. Biorąc pod uwagę finansową dostępność mieszkań, można by powiedzieć, że jest to miłość nieodwzajemniona. Jest także udowodniona badaniami. W raporcie „Postawy Polaków wobec finansów 2022”1, w którym zapytano ankietowanych m.in. o to, co można zrobić z oszczędnościami, by skutecznie ochronić je przed negatywnym działaniem inflacji, odpowiedzi mogą zaskakiwać. Okazuje się bowiem, że rozwiązania takie jak akcje, obligacje, czy jednostki uczestnictwa funduszy inwestycyjnych – owszem, plątają się wśród wymienianych pomysłów, ale król jest tylko jeden – nieruchomości. Na drugim miejscu znajdziemy natomiast przedmioty wartościowe (np. obrazy) lub złoto. Być może rozwiązanie zagadkowej niechęci do rynków kapitałowych kryje się w odpowiedziach na inne pytanie z raportu, dotyczące wykorzystywanych źródeł wiedzy o inwestowaniu. Druga najczęściej wymieniana przez ankietowanych odpowiedź brzmiała: „nie kieruję się wiedzą fachową, tylko własną intuicją”. Jako że intuicja to pojęcie nieprzystające do ram bankowych, w niniejszym tekście postaramy się w zwięzłej formie przeanalizować, jak inwestycje w nieruchomości mają się do rynków akcji.

 

Założenia początkowe

 

Dlaczego porównujemy je akurat z akcjami? Ze względu na horyzont inwestycyjny. Zakup nieruchomości z reguły dokonywany jest na lata. Po pierwsze ze względu na bardzo wysokie koszty początkowe (notariusz, pośrednicy), po drugie ze względu na relatywnie długi czas wyjścia z inwestycji. Według danych NBP z ostatnich lat, sprzedaż mieszkania w największych polskich miastach, trwa przeciętnie 1-2 kwartały. W przypadku rynków kapitałowych, długi horyzont uzasadnia skonstruowanie portfela z akcji, które przy wyższej zmienności, oferują wyższe stopy zwrotu od obligacji.

 

Przyjmijmy najbardziej typowe założenie, czyli zakup mieszkania na wynajem. Inwestor kupuje więc mieszkanie na rynku pierwotnym, wynajmuje je przez kilkanaście lat, a następnie sprzedaje na rynku wtórnym. Będziemy zatem przyglądać się dwóm źródłom dochodu: wzrostowi wartości mieszkania oraz zyskom z najmu. Do obliczeń zmiany cen, wykorzystamy dane NBP odnośnie transakcyjnych cen mieszkań w 10 największych miastach w Polsce od 2008 r. do I kwartału 2023 r2. Zyskowność z wynajmu obliczymy na podstawie analizy opłacalności inwestycji w mieszkania, zawartej w cyklicznym raporcie NBP3. Średnia z dostępnego zakresu danych (od I kw. 2020 do I kw. 2023), wynosząca 3,34% wartości nieruchomości rocznie, została przyjęta dla całego okresu analizy . Zgodnie z założeniami raportu, obliczenia uwzględniają podatek w wysokości 8,5% od czynszu najmu, 95% obłożenia oraz amortyzację lokalu w wysokości 1,5% wartości nieruchomości rocznie (żeby utrzymać rynkowe stawki, mieszkanie musi pozostać atrakcyjnie urządzone, co wiąże się z kosztami). Przy sprzedaży mieszkania po piętnastu latach, przyjmujemy brak podatku od zysków.

 

Reprezentantem rynku akcji, będzie w tym przypadku 500 największych amerykańskich spółek, skupionych w indeksie S&P 500 Total Return. Dla dokładniejszego porównania, przyjmiemy podatek od zysków w wysokości 19%, uwzględnimy więc przewagę nieruchomości w tej kwestii. Jako początek okresu inwestycji celowo przyjmujemy 2008 rok, po to aby objąć analizą jeden z najgorszych w ostatnich dekadach kryzysów finansowych, który przecenił wspomniany indeks akcji o ponad połowę. Ceny nieruchomości w Polsce również zareagowały na kryzys, ale spadki były płytsze, chociaż bardziej długotrwałe.

 

Co lepsze, pustaki czy papiery?

 

Proste porównanie zainwestowanych 500 000 PLN, prowadzić może do dwóch wniosków. Po pierwsze, zmienność wartości inwestycji w mieszkanie jest wyraźnie mniejsza, niż w przypadku zakupu akcji. Mimo, że tabela prezentuje dane w ujęciu rocznym, widać że wartość portfela akcji waha się bardziej niż wartość nieruchomości (gdyby obserwować dane codziennie, różnica zmienności byłaby pewnie jeszcze większa).

Wartość mieszkania Skumulowany zysk netto z wynajmu Wartość akcji
31.12.2007 500 000 zł 500 000 zł
31.12.2008 512 694 zł 16 700 zł 315 012 zł
31.12.2009 467 165 zł 33 824 zł 398 377 zł
31.12.2010 474 768 zł 49 427 zł 458 387 zł
31.12.2011 458 394 zł 65 285 zł 468 067 zł
31.12.2012 446 642 zł 80 595 zł 542 973 zł
31.12.2013 438 700 zł 95 513 zł 718 833 zł
31.12.2014 439 938 zł 110 165 zł 817 230 zł
31.12.2015 438 844 zł 124 859 zł 828 538 zł
31.12.2016 447 186 zł 139 517 zł 927 631 zł
31.12.2017 463 383 zł 154 453 zł 1 130 147 zł
31.12.2018 505 414 zł 169 930 zł 1 080 599 zł
31.12.2019 562 110 zł 186 810 zł 1 420 841 zł
31.12.2020 610 402 zł 205 585 zł 1 682 258 zł
31.12.2021 683 123 zł 225 972 zł 2 165 157 zł
31.12.2022 744 067 zł 248 789 zł 1 773 028 zł
31.03.2023 738 208 zł 273 640 zł 1 905 953 zł

 

 

Suma zysku z wynajmu i sprzedaży mieszkania: 511 848 zł
Skumulowana stopa zwrotu z mieszkania: 102,37%
Zannualizowana stopa zwrotu z mieszkania: 4,73%

 

 

Suma zysku ze sprzedaży akcji po zapłacie 19% podatku: 1 138 822 zł
Skumulowana stopa zwrotu z akcji: 227,76%
Zannualizowana stopa zwrotu z akcji: 8,10%

 

 

 

Po drugie, finalny zysk dla akcji, był w analizowanym okresie również znacznie większy, niż w przypadku nieruchomości. Warto dodać, że oczywiście możliwe jest uzyskanie lepszego wyniku z inwestycji w mieszkanie, niż podany w tabeli. Jednak tak samo możliwe jest uzyskanie lepszego wyniku z akcji. Porównanie obejmuje pewną średnią z szerokiego rynku i ma służyć pokazaniu ogólnego obrazu sytuacji.

 

Czy zatem nieruchomości to dobry sposób na ochronę przed inflacją? Tak, zysk w ostatnich kilkunastu latach z nawiązką przekroczył skumulowaną inflację. Akcje okazały się jednak jeszcze lepsze, nie tylko chroniąc przed utratą wartości pieniądza w czasie, ale dając realnie zarobić. Są też niewątpliwie wygodniejszą formą inwestowania – zamiast zaangażowania w obsługę wynajmu (i związanego z nim ryzykiem nieuczciwych najemców), do ich zakupu wystarczyć może kilka kliknięć , a sprzedaż może trwać kilka sekund, zamiast kwartałów. Z drugiej strony, charakteryzują się większą zmiennością i nie mają fizycznej postaci – co wracając do badania z początku niniejszego artykułu, wydaje się mieć dla niektórych inwestorów zaskakująco duże znaczenie.

 

 

 

1„Postawy Polaków wobec finansów 2022”, raport z badania ilościowego przeprowadzonego w lutym 2022 r. na zlecenie fundacji Think! i fundacji Citi Handlowy im. L. Kronenberga
2https://static.nbp.pl/dane/rynek-nieruchomosci/ceny_mieszkan.xlsx
3Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2023 r., czerwiec 2023 r., Narodowy Bank Polski

Polecane artykuły