Komu akcje, komu, bo idę do domu

Bartłomiej Grelewicz
03.08.2023

Polacy kochają nieruchomości. Biorąc pod uwagę finansową dostępność mieszkań, można by powiedzieć, że jest to miłość nieodwzajemniona. Jest także udowodniona badaniami. W raporcie „Postawy Polaków wobec finansów 2022”¹, w którym zapytano ankietowanych m.in. o to, co można zrobić z oszczędnościami, by skutecznie ochronić je przed negatywnym działaniem inflacji, odpowiedzi mogą zaskakiwać. Okazuje się bowiem, że rozwiązania takie jak akcje, obligacje, czy jednostki uczestnictwa funduszy inwestycyjnych – owszem, plątają się wśród wymienianych pomysłów, ale król jest tylko jeden – nieruchomości. Na drugim miejscu znajdziemy natomiast przedmioty wartościowe (np. obrazy) lub złoto. Być może rozwiązanie zagadkowej niechęci do rynków kapitałowych kryje się w odpowiedziach na inne pytanie z raportu, dotyczące wykorzystywanych źródeł wiedzy o inwestowaniu. Druga najczęściej wymieniana przez ankietowanych odpowiedź brzmiała: „nie kieruję się wiedzą fachową, tylko własną intuicją”. Jako że intuicja to pojęcie nieprzystające do ram bankowych, w niniejszym tekście postaramy się w zwięzłej formie przeanalizować, jak inwestycje w nieruchomości mają się do rynków akcji.

Założenia początkowe

Dlaczego porównujemy je akurat z akcjami? Ze względu na horyzont inwestycyjny. Zakup nieruchomości z reguły dokonywany jest na lata. Po pierwsze ze względu na bardzo wysokie koszty początkowe (notariusz, pośrednicy), po drugie ze względu na relatywnie długi czas wyjścia z inwestycji. Według danych NBP z ostatnich lat, sprzedaż mieszkania w największych polskich miastach, trwa przeciętnie 1-2 kwartały. W przypadku rynków kapitałowych, długi horyzont uzasadnia skonstruowanie portfela z akcji, które przy wyższej zmienności, oferują wyższe stopy zwrotu od obligacji.

Przyjmijmy najbardziej typowe założenie, czyli zakup mieszkania na wynajem. Inwestor kupuje więc mieszkanie na rynku pierwotnym, wynajmuje je przez kilkanaście lat, a następnie sprzedaje na rynku wtórnym. Będziemy zatem przyglądać się dwóm źródłom dochodu: wzrostowi wartości mieszkania oraz zyskom z najmu. Do obliczeń zmiany cen, wykorzystamy dane NBP odnośnie transakcyjnych cen mieszkań w 10 największych miastach w Polsce od 2008 r. do I kwartału 2023 r². Zyskowność z wynajmu obliczymy na podstawie analizy opłacalności inwestycji w mieszkania, zawartej w cyklicznym raporcie NBP³. Średnia z dostępnego zakresu danych (od I kw. 2020 do I kw. 2023), wynosząca 3,34% wartości nieruchomości rocznie, została przyjęta dla całego okresu analizy . Zgodnie z założeniami raportu, obliczenia uwzględniają podatek w wysokości 8,5% od czynszu najmu, 95% obłożenia oraz amortyzację lokalu w wysokości 1,5% wartości nieruchomości rocznie (żeby utrzymać rynkowe stawki, mieszkanie musi pozostać atrakcyjnie urządzone, co wiąże się z kosztami). Przy sprzedaży mieszkania po piętnastu latach, przyjmujemy brak podatku od zysków.

Reprezentantem rynku akcji, będzie w tym przypadku 500 największych amerykańskich spółek, skupionych w indeksie S&P 500 Total Return. Dla dokładniejszego porównania, przyjmiemy podatek od zysków w wysokości 19%, uwzględnimy więc przewagę nieruchomości w tej kwestii. Jako początek okresu inwestycji celowo przyjmujemy 2008 rok, po to aby objąć analizą jeden z najgorszych w ostatnich dekadach kryzysów finansowych, który przecenił wspomniany indeks akcji o ponad połowę. Ceny nieruchomości w Polsce również zareagowały na kryzys, ale spadki były płytsze, chociaż bardziej długotrwałe.

Co lepsze, pustaki czy papiery?

Proste porównanie zainwestowanych 500 000 PLN, prowadzić może do dwóch wniosków. Po pierwsze, zmienność wartości inwestycji w mieszkanie jest wyraźnie mniejsza, niż w przypadku zakupu akcji. Mimo, że tabela prezentuje dane w ujęciu rocznym, widać że wartość portfela akcji waha się bardziej niż wartość nieruchomości (gdyby obserwować dane codziennie, różnica zmienności byłaby pewnie jeszcze większa).

Po drugie, finalny zysk dla akcji, był w analizowanym okresie również znacznie większy, niż w przypadku nieruchomości. Warto dodać, że oczywiście możliwe jest uzyskanie lepszego wyniku z inwestycji w mieszkanie, niż podany w tabeli. Jednak tak samo możliwe jest uzyskanie lepszego wyniku z akcji. Porównanie obejmuje pewną średnią z szerokiego rynku i ma służyć pokazaniu ogólnego obrazu sytuacji.

Czy zatem nieruchomości to dobry sposób na ochronę przed inflacją? Tak, zysk w ostatnich kilkunastu latach z nawiązką przekroczył skumulowaną inflację. Akcje okazały się jednak jeszcze lepsze, nie tylko chroniąc przed utratą wartości pieniądza w czasie, ale dając realnie zarobić. Są też niewątpliwie wygodniejszą formą inwestowania – zamiast zaangażowania w obsługę wynajmu (i związanego z nim ryzykiem nieuczciwych najemców), do ich zakupu wystarczyć może kilka kliknięć , a sprzedaż może trwać kilka sekund, zamiast kwartałów. Z drugiej strony, charakteryzują się większą zmiennością i nie mają fizycznej postaci – co wracając do badania z początku niniejszego artykułu, wydaje się mieć dla niektórych inwestorów zaskakująco duże znaczenie.

¹„Postawy Polaków wobec finansów 2022”, raport z badania ilościowego przeprowadzonego w lutym 2022 r. na zlecenie fundacji Think! i fundacji Citi Handlowy im. L. Kronenberga

²https://static.nbp.pl/dane/rynek-nieruchomosci/ceny_mieszkan.xlsx

³Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2023 r., czerwiec 2023 r., Narodowy Bank Polski